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27 febrero 2026
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia n.º 42/2026, de 20 de enero, resuelve un conflicto entre una comunidad de propietarios y el bar arrendatario de un local comercial sobre la ocupación de una zona común con elementos de terraza (mesas, sillas, barriles, sombrilla y otros).
El procedimiento trae causa de una demanda de la comunidad ejercitando una acción basada en el art. 9.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) , al considerar que se estaban ocupando elementos comunes sin autorización. Tras una sentencia desestimatoria en primera instancia, la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 8.ª) revocó el pronunciamiento y condenó tanto a la propietaria del local como a la arrendataria al cumplimiento del acuerdo comunitario que ordenaba la retirada del mobiliario de terraza.
Relevancia: legitimación pasiva del arrendatario y firmeza del acuerdo comunitario
El Tribunal Supremo examina, a través de un recurso extraordinario por infracción procesal y de casación interpuestos por la arrendataria, dos cuestiones de interés práctico en el régimen de propiedad horizontal:
1) Si el arrendatario puede ser demandado y condenado cuando es quien materialmente ocupa un elemento común con su mobiliario, aun cuando las obligaciones del art. 9 de la LPH recaen, en principio, sobre los propietarios.
2) El alcance de la firmeza de los acuerdos comunitarios cuando la propietaria no los impugna en plazo y la arrendataria, que los conoce, tampoco promueve su impugnación por quien sí está legitimado (el propietario).
Antecedentes del caso: revocación de la autorización de terraza
La comunidad de propietarios acordó en una Junta celebrada el 7 de febrero de 2017 retirar la autorización para la colocación de elementos de terraza en un espacio de titularidad comunitaria utilizado por el bar explotado por la arrendataria. El acuerdo se comunicó mediante burofaxes tanto a la propietaria del local, como a la arrendataria.
Pese a dicha comunicación, la terraza permaneció instalada. La comunidad interpuso demanda solicitando se declarase el incumplimiento del acuerdo y se condenase a los demandados a retirar todo el mobiliario de terraza ubicado en la zona común, con la facultad subsidiaria de que lo hiciera la propia comunidad a costa de éstos.
Legitimación pasiva del arrendatario en la acción de la comunidad
Ya en el análisis de fondo, a través del recurso de casación, la recurrente sostuvo que el art. 9.1 a) de la LPH sólo impone obligaciones a los propietarios y que, como arrendataria, no podía ser condenada en virtud de una acción dirigida a hacer valer obligaciones propter rem de la propietaria del local.
El Tribunal Supremo descarta esta tesis y confirma la legitimación pasiva de la arrendataria en un supuesto como el analizado:
Impugnación de acuerdos de Junta: limitación a los propietarios
En un segundo motivo de casación, la arrendataria alegaba infracción del art. 18 de la LPH, sosteniendo que carecía de legitimación para impugnar acuerdos de la Junta de propietarios y que ello debía tener trascendencia en la validez y eficacia del acuerdo que ordenó retirar la terraza.
El Tribunal Supremo reconoce que, conforme al art. 18.2 de la LPH, los legitimados para impugnar acuerdos comunitarios son los propietarios (y quienes expresamente menciona la norma), y no los simples arrendatarios. Sin embargo, aclara que:
Fuente: https://www.iberley.es/noticias
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Justo J. Pliego Romero es un referente en el Derecho Cooperativo en Castilla-La Mancha. Ejerce como abogado desde el año 2009 en la defensa y asesoramiento de PYMES y cooperativas en toda la región, junto con la atención a particulares en las diferentes áreas del Derecho.
Ha sido profesor de la Fundación Escuela de Organización Industrial (EOI) y del Programa de Dirección Integral de Cooperativas Agroalimentarias (DIRCOP). En la actualidad es árbitro del Consejo Regional de Economía Social de Castilla-La Mancha y de la Corte de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Ciudad Real.
09 junio, 2025
10 diciembre, 2025
